有喧嚣,有落寞

钟伟:全国房价平稳上涨5%左右

分享一篇文章,是公司组织的一次品牌活动,邀请了北京师范大学金融研究中心主任钟伟,3月19日在“大局与趋势”——2010中国房地产(无锡)高峰论坛上的演讲。

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今天主要和向大家分享三个话题。

第一个事情:在过去的两三个月国际上发生了什么事情。

美国在挑起事端,陆续打了三张牌。

第一张牌:让我们了解希腊、爱尔兰等国有财政问题,他们的财政赤字的情况是比较严重的。因此,公众对于欧洲经济的前景,对于欧元的信心开始趋于恶化,其结果是资金又从欧洲向美国加速回流。根本的理由在哪呢?美国金融一季度金融体系相当脆弱,财政赤字占GDP的占比10%,美国现在缺钱,通过他们这样一件事情告诉大家一个清晰的信息说“欧元高估了”,并且把高盛当初帮助这些国家掩盖的事情捅出来了。

第二张牌:把丰田事件无限扩大。通过三年前的丰田事件的老帐,使得国际社会对于日本制造的信心和品牌开始有所恶化。其结果是,美国声东击西,现在由于日本出了丰田事件,公众对日本的信心下降,市场份额迅速地向美、欧倾斜。

第三张牌:打中国,人民币汇率问题。很蹊跷的,一堆经济学家,一帮人突然之间像醒过来说,中国人民币被低估了,原因是中国有贸易顺差。睁开眼睛看一看,德国的贸易顺差50年了,日本30年了,到现在中东国家贸易顺差相当多年头,贸易顺差和货币高估和低估没有关系,中国有这么多的劳动力,我们很关注。

第一打欧洲,要资金;第二打日本,要市场,要把竞争对手搞下去;第三打中国人民币,使中国追赶美国的步伐放慢一点,无非就是这些事情。

第二个事情:怎么看待中国今年的宏观经济。

今年中国的宏观经济也可以简单概括几点。

第一,全年经济增长保八没有任何悬念,不出意外的话会超过9%,大约9.2%至9.5%。四个季度的经济增长方面,第一个季度高于10%,第二个低10%,第三个季度是9%,第四个季度是8%。CPI离总理制定的目标是可以实现的。09年是四个季度,一个季度比一个季度好,今年也不会差。

第二,投资基本持平,略有下降,其中对地方政府的投融资平台,所谓的金融风险不能够无限的夸大,这些风险是可控的。消费持平明显下降,外贸有明显的好转。去年8.7%或者9%的经济增长,三大动力的贡献来自于投资贡献了5个点,来自于消费贡献了8个点,来自于外贸贡献了-4个点,今年投资和消费率的贡献有明显下降,外贸可能向0转化。从环比来看,2010年不如2009年,从同比来看,2010年还是不错的。

第三,中国经济最近的两个不确定性,一个是中美之间的汇率对抗如何收场,会给我们今年的中国外贸带来很大的挑战,最好是相互让一步,如果争斗下去,对中美都没有好处,但是美国人的态度太蛮横,美国国会议员对中国的指责,以及一些经济学家,对人民币汇率的指责是荒谬的,根本不把中国看成一个主权国家,似乎是一个经济欠发达的州,中国政府肯定不能让步,如果这一次美国吐口水,中国政府立马弯腰鞠躬,还要拿一堆钞票打发他走,那么日本人来了怎么办,他骂我们的劳工保护,骂我们的环境保护怎么办?是不是他们吐一次我们,我们就要给他们一次钱,这是我们今年年内高度的不确定性。

另一个不确定性在于未来两年非常严重的问题,尽管今年对通货膨胀能够控制住,但是如何控制住2011及2012年的通货膨胀呢?今年新增信贷是7.2—7.5万亿,这两年新增信贷是非常惊人的。这是我们对中国经济的看法。有些经济增长同比速度是可以的,今年能够混得过去,明后年能不能混过去就不知道了。对中国经济中长期的看法是四个字回答,极度乐观。今年中国人均GDP超过4000美金,在不长的时间,譬如2015年以前,中国的人均GDP将远远超过5000美金,成为中等收入的国家,在2020年中国人均GDP超过10000美金,超过发达国家,比邓小平同志预设的超过20年。2030年期间中国经济规模,我们不说政治军事力量,也不说科技力量,但仅仅从规模上来讲,2025年到2030年中国经济毫无疑问成为最大的经济体,这些推算不包括人民币对美元的升值因素。所以中长期来看,没有什么势头能够阻挡中国的崛起。

第三个事情。怎么看待资产价格。

无非是两项,一项是股票市场,一项是房地产市场,这两个市场没有泡沫。当然西方国家包括日本,包括美国的一些官员,或者是学者,喜欢说中国有严重的泡沫。但中国的A股市场有泡沫吗?如果我们有耐心比较一下,2005年到现在全球的发展中大国包括印度、南非、俄罗斯、阿根廷、印尼这些国家,中国的A股上涨幅度是最小的,而中国的经济成长是在发展中国家是最优秀的,为什么没有说俄罗斯、印度、巴西的市场有泡沫,而中国的经济市场就有很可怕的泡沫呢,当然创业板是有严重泡沫的。所以,恭喜我们的陈总把世联上市了,卖了一个天价。这是我们的A股市场,A股市场虽然没有泡沫,我们今年把A股市场命名为低风险,但同时也是低收益的一年,也就是今年全年的A股市场会和去年下半年A股市场的走势,比较气色不大,没有非常好的超额收益。所以,资本市场的机会没有去年好了,低风险、低收益。

另一项资产价格是房地产价格。03年我们提出在未来5到8年中国商品房70个大中城市新房价格翻一番,07年提出再翻一番,现在看来不用5到8年了,从一些一线城市来讲,存在房价上涨过快的问题,从非常个别和偶尔的市场,例如说海口三亚的商品住宅存在泡沫,但是在全国范围内不存在。一线城市房价上涨过快,是不是意味着这些城市出现了严重的泡沫?与其说是泡沫,不如说中国的财富向农村流动,或者向二三线城市流动,背后是贫富分化。中长期5到8年新房价格再翻一番,所以像无锡这个地方出现2万块钱的商品房很正常,归功于三大因素,货币化、城市化、人口。货币化的意思是钱是不值钱的,而是最不值钱的。1988年到1990国有企业公务员可支配收入大约不超过100块钱,80、90块钱一个月,不错了,所以如果你问1990年退休的人多少钱可以养老,他会回答3万钱就够了,相当于他30年的工资。而现在3万块肯定是不够的,现在问多少钱给养老的,有人说200万左右差不多了。可是等你真的过了20年,2030年退休的时候,你以为200万够吗?这要看人民银行的脸色,这就是货币化。货币化意味着中国的20年信贷投放和M2投放的速度过于宽松了,可是持续这么快的发钞还是让人担心的。第二就是城市化。09年了8亿平米的住宅,市场疯掉了,真的疯掉了吗?像易小迪那样具有社会责任感,100平米一套,8亿平,800万套,能装下多少人呢?目前城市居民有户籍的6.3亿人,假设只有1%的户口,他们有改善性需求的需要,那么这2亿户将要买走800万套当中的200万套,目前农村人口户籍在城市的人口1000万左右,需要剩下的600万套,这还得假定去年提供的800万套商品住宅全部都是现房,没有一套是期房。过去的2000年到2008年中国一共提供了36亿平米的商品住宅,假如2010年4.7亿农村居民,假设一套住房都没有改善,新增加的商品住宅也仅仅能够供应2000年到2008年新增长的1.6亿人每人有22个平米的房子。所以中国的房价为什么高呢?货币化、城市化,人口化。

今年年内房地产企业的情况可以用一句话形容,钱多、地贵、存货不多。钱多,我们可以看到去年全年房地产企业的资金来源出现了1.2万亿流动性的富余,现在又增加了3000亿,但是开发商数目众多,二三线的开发商虽然众多,但是买不起地。有钱,但是地贵,为什么贵呢?蛋糕不够大,现在我们天天说怎么切蛋糕,怎么切各方都不满意。第三、是存货不多。现在在建面积只有30亿平,这包括全部的商品用房。住宅我估计在建也只有26、27亿平米。去年房地产企业用掉的土地是2.3个亿,新增加的0.9个亿。所以去年房地产企业仅仅增加了0.9亿平米的土地储备,这些土地储备的增量是不够的。去年房地产企业仅仅获得了1.1万亿的新增的银行贷款,这是低得多。这就意味着买新房和二手房,去年每卖出去一块钱自己掏9毛钱,从银行借1毛钱,所以房地产有什么泡沫和金融风险可以谈呢?

考虑到开发商的现状是钱多、地贵、存货不多。我们预期今年全年商品房销量比去年下降10%—15%,主要是因为在建面积不够大。我们预期销售金额大概比去年下降5%到10%,也就是4万亿左右。全国房价平稳上涨5%左右。考虑到2011、2012年的增长和其他的一些因素,我个人认为,房价不是由某一个人说了算的,而是由市场说了算的,除非那个人正好是上帝。谢谢!

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